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第47章 汇贤产业信托(第2页)

“REITs”投资也是一项长期投资,我们持有很可能“REITs”会超过10年,在这期间很可能会出现所有持有“REITs”的计价货币大幅贬值的可能。

化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“REITs”,比如以国际储备货币计价的“REITs”。

5、经营管理风险

由于“REITs”管理团队专业能力不强造成的风险,“REITs”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值,而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“REITs”的管理团队是比较优秀的,但是你还是能碰到平庸团队管理的“REITs”。

比如在2007年,美国有些优秀的“REITs”管理团队,在房价高位的时候抛售物业,把“REITs”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“REITs”管理团队,却在2007年贷款高位买进物业,

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的,

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“REITs”,主要从“REITs”的收购历史,派息增长、财务状况,融资能力、几个方面去看。

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6、债务风险

债务风险指由资产负债率过高导致的风险,债务风险是非常重要的风险对“REITs”的影响是比较大的,

如果“REITs”的负债率太高,比如大于70%,那么他将来很难再次获得债务融资,如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩,“REITs”有可能会破产,这将会给投资者带来巨大的损失。

化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的“REITs”,资产负债率大于50%的“REITs”不要买。

7、增发的风险

因增发“REITs”份额导致每股净资产下降,带来“REITs”的股价下跌的风险,当“REITs”的资产负债率过高时,“REITs”很难再通过债务进行融资。

当出现收购机会时,“REITs”很可能会通过增发份额对投资者进行融资,在短期内导致“REITs”下跌。

虽然通过增发融资进行收购,从长期来看并不一定是坏事,如果收购的物业确实能带来好的收益的话,但是这毕竟是有较大的不确定性,

一般来讲通过增发融资还是弊大于利的,即使增发融资,能为投资者创造更多的价值,这至少也意味着管理团队的管理能力还是有待提高的空间,债务规模的控制,融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫。

化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的“REITs”,比如美国的和香港的“REITs”资产负债率最好小于40%。

那我们怎么投资“REITs”呢?

“REITs”很多国家都有,我们自己有很多的选择,不过我认为只要把香港和美国的“REITs”弄明白了,对实现财务自由来说完全够用了。

因为通过香港“REITs”和美国“REITs”,我们可以间接拥有中国,内地,中国,香港和美国的房地产,这三个地区的房地产运行周期是不一样的,完全够我们轮着来买了,

由于瑞驰的投资方法总体是相似的,我们就以香港“REITs”为主,美国“REITs”为辅,来讲解财务自由“REITs”的投资方法。

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