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恒大地产。
林荣亨正在翻阅公司的物业资料,心情非常的不错!
恒大地产又在中环购置了一幢商业大厦——万兴大厦,收租面积为8.5万平方尺,年租金为190万港币(1970年计),这笔物业一共花了恒大地产2200万港币。
此时,恒大地产计有:
收租物业:励精大厦(皇后大道)、环球大厦(德辅道)、中联成大厦(皇后大道)、万兴大厦(中环云贤街)、中汇大厦(九龙观塘),共计五幢大厦,当前资产价值1亿港币(成本为8000万港币);五幢收租物业面积为39.5万平方尺,今年(1970年)的年租金是790万港币,明年的年租金可达1100万港币左右。
在建的商业项目——星河中心,总投资为8000万港币,当前投资的资金为3000万港币;星河中心为恒大地产的合资项目,占股50%(恒大已经出资1500万港币);星河中心项目建成之后,写字楼面积为50万平方尺,购物中心为18万平方尺。
商业地皮——礼泰大厦(旧址),占地面积为4万多平方尺,若是重建可获得40多万平方尺的收租物业,这块地皮一共花了恒大地产2300万港币的资金;考虑到各方面因素,这块地皮预计将被‘腌’起来,也有可能被高价出售,以此来刺激股价或减轻债务。
住宅楼盘——18个小型住宅楼盘(开工8个,竣工1个),2个中型楼盘(未开工),这些楼盘的地皮预计花了6000万港币,此时同样升水了不少,预计仅土地价值就值个7000多万港币;加上已经投入进去的资金,价值恐怕已经有8000万港币了。
恒大地产还手握2000万港币的现金。
加上物业资产,恒大地产总资产已经接近2.4亿港币;
恒大地产的成本应该是1.9亿港币(贷款1亿、集资0.7亿、自有0.2亿),半年的回报率已经高达25%,远远高于银行的半年利息8%,更何况恒大地产的平均贷款半年利息只有6%。
回报率虽然高,但也只是体现在物业和地皮升值的价值上面,而公司的净利润恐怕不会太亮眼。
比方说,恒大现在拥有的收租物业预计在1971年可达1100万的租金,但是这笔款还不够偿还当前贷款的利息1200万港币。
而关于出售期房,港府规定只能在工程竣工前9个月开始出售,那么按照恒大的地盘进度,在1971年期房销售金额占比不会太高;但若是到了1972年,恒大地产的财务将非常亮眼了。
所以,恒大地产的住宅楼盘才是盈利的根本所在,商业楼宇只是能体现公司资产高低的一个重要指标。
最后,林荣亨决定不能满足现状,在1970年剩下的一个半月里,恒大地产至少要通过股市集资、银行贷款,再获得不低于1亿港币的资金。
根据林荣亨的分析,70年代初期的恒大地产,和前世80年代初期的佳宁集团情况不一样;70年代初期,房价、地价是一直涨到1973年3月的,只是经过股灾才被扼杀;而80年代初期,房价、大家其实在1981年的下年内就已经开始疲软甚至下挫了,中英谈判只是捅破了而已;地产暴跌再加上佳宁集团的海外投资不利,这才导致佳宁集团的翻船。
通过这些分析,林荣亨心里越来越有数了,那就是疯狂的泵水和贷款,在1973年3月之前,恒大地产起码要通过股市泵水5亿港币的资金,通过银行贷款起码要有5亿港币的资金。
林荣亨召集恒大地产的主要几位高层,举行了一个会议。
“将市场部的人派出去,恒大地产需要再购买两幢总和不低于15万平方尺的收租物业,所需资金通过发行新股来筹集!”
林荣亨的话传到众人耳边,已经不足以让大家惊讶了,恒大地产现在就相当于启动的发动机,断没有停下的道理。
而在10月、11月上半月,现在股市火热,恒生指数已经攀升到200点上方,正是股市泵水的好时机!
吴浩说道:“通过股市集资,恒大地产的债务率就会下跌,我们要不要再继续贷款,利用贷款继续购置旧楼及地皮?”
林荣亨点点头,股市集资的钱相当于恒大地产的自有资金,无需考虑偿还和利息。
“贷款的事情很简单,现在有很多家银行求着和我们合作!接下来,我们当然要利用贷款,来购买一些住宅旧楼、地皮....给大家定个目标,我们在1971年上半年结束,恒大地产要拥有30个地盘。”
贷款用于住宅项目的投资,股市泵水用于商业项目的投资,这样结合,就会形成一个良性循环;商业项目可以支撑前期恒大地产的股票,住宅项目可以让恒大地产在1971年到1974年的业绩亮眼。
......
万国宝通。
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