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随着恒大地产的规模急剧壮大,林荣亨在新年开始就调整了新的高层人事,组建了属于恒大地产的‘三剑客’,三人分别是:吴浩、何睿、张若怀。
吴浩,是实干派,他在恒大地产有如一只吨位极重的大趸船,表现出他的稳健和坚定;他对建筑工程有特别的偏好,对施工过程了如指掌,对工人指挥若定,对房产质素控制自如,且对建楼成本把握有素,所有有关建筑的开支,诸如石屎、打桩、钉板、搭棚等等,吴浩都仔细地调控价格,亲自与判头和材料供应商讨价还价,务求做到货廉物美。
何睿,负责主理恒大地产对外的联系应酬,打好各方面的人际关系;因为他生性活泼,言语玲珑,长于交际;何睿对银行、政府各界等的关系,联系得也非常出色;何睿又长于证券买卖,熟识如何运用市场资金。
张若怀,负责建楼的图则设计、买入土地作货源、楼宇销售等工作;张若怀是半途加入恒大地产,但他却有一个无法让人比拟的优势:张若怀做过则师和工务局技术官员。香港工务局管辖的机构有建筑署、土木工程署.....等部门,仅凭他的人脉,去那个公司都是个香饽饽,更何况他还是一个技术人员。
会议室里。
林荣亨感慨的说道:“当员工有100人时,我必须站在员工的最前面,身先士卒,发号施令;当员工增至少1000人时,我必须站在员工的中间,恳求员工鼎立相助;当员工达到1万人时,我只有站在员工的后面,心存感激即可;当员工达到5万人以上,除了心存感激还不够,必须双手合十,以拜佛的虔诚之心来领导他们。”
“当初,恒大地产规模尚小,我可以事事亲力亲为;如今恒大地产规模已经是中等,我需要更多依赖助手,也就是你们这些管理层。”
“恒大地产规模虽然还只是中等,但我却有信心让他成为世界上最大的地产公司;所以,我又需要一种精神来率领大家,共同朝着这个目标奋斗。”
众人无不被林荣亨的野心说震撼,在他人遥不可及的数万人员工、世界第一大地产公司,在老板眼里似乎‘轻而易举’。
跟着这样的老板,才有奔头,大家如是的想到。
聊了一会题外话,回归了正题;
林荣亨说道:“恒大地产目前开工地盘和未开工地盘,已经多达36个,俨然已经成为华资地产公司的领头羊;但是还有一个短板,那就是我们还没有足够的土地储备;所以,急需解决这个问题!”
话音刚落,一名高管面露担忧道:“老板,恒大的债务率已经非常高了,再加上现在地皮和旧楼的价格也比较高昂,是不是应该考虑暂缓扩张;待开始回笼资金后,我们再做打算!”
面对这位高管的质疑,大家倒没有大惊小怪,严格来说,在香江就没有人敢学林荣亨这样大胆;恒大地产债务之高,已经无地产公司出其左右了。
林荣亨笑着说道:“人们总是抱怨现在的地价楼价太高,说以前怎么便宜,要那时买了就好了。然而,任何人都无法回到过去买地买楼。现在即使高价买下,过了五年十年,那时你就会惊叹现在高价买下的地产,是多么的便宜。因此,只要我们能从股市集到资金,能从银行贷到款,那么只管去买地买楼。”
就算1973年股灾来临前,恒大地产不进行减债,也不会步前世佳宁地产的后尘;因为那一波跌势,地产一共就跌了30%,这个跌幅远不及前世中英谈判的60%跌幅。
当然,届时林荣亨肯定会令恒大地产变卖一些地皮和物业,毕竟这属于高抛低吸的商业活动。
听到林荣亨的买地哲学,会议室的一众高层再联系香江近20年的地产情况,发现真是这样。
林荣亨接下来说道:“既然是土地储备,那肯定是要购买价廉物美的土地,作为原料储备,我建议恒大可以从两个大方向着手:其一,是矢志不渝,义无反顾地购入大量“乙种换地权益书”。
香港政府当年征收新界农民的耕地作各种发展用途,交换条件是先收耕地,然后拨出可建房屋的土地给他们交换,通常是二呎半耕地换一呎屋地。农民拿着一纸换地权益书,将来才可换地发展,眼前要套现实惠的活,基本上是无计可施的。
我留意到这种情况,于是觉得我们如果跟农民商议,以现金购入他们手上的换地权益书,应该普遍受到农民欢迎。恒大地产购入换地权益书,比起政府拍卖官地便宜得多,只要耐心等待换地宣布,便有一大块平价买入的土地可供建楼之用了。”
“其二,我们要苦心搜索旧楼项目,时机成熟就可以进行改建,未改建前还可以作为收租之用。香港早期开发的地区,自然是现今的黄金地三地点,充塞此间的楼宇很多已经破旧。如果可以游说到业主出售旧楼,将土地重建,最大的好处是在地王之上耸立起面貌一新的巍峨建筑物业来,地产发展商既有厚利可图,心脏地带的市容又焕然一新。旧业主更可把现金袋袋平安、自由运用,真是一举几得之事。
我们可以布下天罗地网,分别通过香港以至海外经纪,重金报酬,务求物色旧楼,诚意搜购。特别是加拿大的温哥华、美国的三藩市,当年很多香港富人移民这些地方,而他们有大批的香港物业来不及售出。我们可以在这些地方设立办事处,刊登广告,专门联系收购华侨的物业。因此获得甚多廉价土地,为公司增加不少土地储备。”
新界此时尚未发展起来,能想到乙种换地权益书的地产商,寥寥无几,比较有代表性的当然是李兆基、王德辉等人;至于海外物业主手上的旧楼非常多,毕竟他们有能力去海外定居,肯定身家不菲,而在1967年到1968年的那种情况下,根本来不及脱手手中的物业,这些人就仓皇出逃。
不管是乙种换地权益书,还是旧楼,虽然都是储备土地,但实际上他们也在跟着地产旺盛而升值,实际也是一种投资。
所以,一种管理层纷纷附和同意林荣亨的说法,甚至拍起林荣亨的马屁——说老板有先见之明。
.....
会议散去,恒大地产再次如同被上了发条,高速前进。
首先,再次发行新股300万股,集资3600万港币,用于增加公司的土地储备;
此时,恒大地产自上市以来,一共进行了四次股市集资(包括上市集资),一共集资了1.54亿港币。
恒大地产总股本已经变成了5200万股,股价为12.5港币,市值6.5亿港币;在地产公司中,市值仅次于置地12亿港币。
而林荣亨手持3000万股恒大地产股票,占总股份的57.7%;林荣亨还有一家地产公司——恒大控股集团,这家公司旗下有5000万港币以上的物业。
时机成熟,林荣亨会让恒大地产发行新股,以换取恒大控股集团的物业;
慢慢的,恒大控股集团将取代林荣亨的个人持股地位。
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