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第280章（第2页）

“你是什么星座呢？”

“我是射手座的。射手座的星座特点我知道的：乐观、热情，求知欲强，好冒险，幽默，会自我解嘲。”

“你身上确实具备射手座的特点，真正的名副其实，咯咯～”

灵美笑着抱了抱肩，我也感觉到有些凉气，将手中的外套披在灵美的身上道：“夜深气温降了，坐在这里不动会冷的。”

“谢谢。”灵美拉了拉紧外套，转对我感激的看了一眼。

“看远处的塔吊似乎还在工作啊，这两年昆山的楼市渐渐火了起来了。”我指着山北处的几边工地，隐约可见那些高耸的塔吊在射灯的照射下慢慢的转动着。

“不止是昆山，全国的楼市行情都差不多，一路看涨。”

“楼价现在也不便宜了，可还是有那么多的人在买。”

“这可是压抑了多年的消费而导致的，现在城市人口在急剧的上升，以及大量乡下务工者的进城，中国的城市化进程也以每年的度在扩展，自然对商品房的建设有着迫切的需求。”

“这说的倒也没错，按国外很多国家的房价计算方法，以老百姓平均o年的工资收入来购买一套商品房的标准来看的话，现在的房价已经出老百姓的购买能力至少两到三倍了。这是不是说明现在的房价已经过高了呢，过高则说明里面的泡沫化严重了，也就孕育着将来的房产危机了。”

“那就得看国家的调控了，前不久第二套房付提至三成，这就是国家抑制炒房的一个有效政策，央行又将准备金率上调了o个百分点，可见国家对地产的重视程度。”

“那是当然，国家当时是希望房产市场健康稳定的展，可不能含有太多的泡沫在里面，因为很多国家都有过房产危机的先例。”

“是的，现在房市已经呈现出泡沫的端倪来了，很简单就可以看出，晚上只需去每个完成入住的小区看看，看它的空置率有多高，就能看出个大概的情况了。拿日本的房产来说，在o年的最高点之后，年跌幅高达o以上，年以后，每年的跌幅维持在o上下，楼市泡沫彻底破灭。台湾的房产市场也是一样，在年、o年、年次大涨后，终于迎来了-年的房产泡沫的破裂，幸好他们的贷款购房自备款达到房价的o以上，才没让房屋变成负资产，否则抛房不还贷的买房人肯定很多。一般买房人不还贷的话，那就会被银行收回房屋而低价出卖，房产的市场就会一落千丈。美国就没有那么幸运了，因他的购房贷款自备款比例仅为，很多贷款购房者因成为负资产拥有者而宣布破产，纷纷将房屋交给银行，银行抛售房屋使房价进一步下降，很多人一夜之间失去了原有的购房款不说，还得欠银行一屁股的债。年的香港房产危机也是一样的。”

“古代说苛政猛于虎也，现代的社会得说房产的泡沫化更猛于虎也。”

“那倒也未必，只要国家控制得当，一般不太容易出现的。”

“可是炒房者比比皆是，真正购来自住或改善性购房者的需求也受到他们的牵连埃”

“对于炒房者，这是很难扼制的，因为只要有利可图的地方，自然少不了投机者的身影。浙江温州有专门的炒房团，他们的手上握有几千万的资金，看准一个楼盘，随时都能包下几幢楼来炒作的。”

“那还有就是地产开商要求的利润比较高，以前听说在地房公司上班的人都是赚得胖胖的。”

“开商对利润的要求确实是很高的，基本要保证o以上的利润率，当然政府对其收的税率也不低，利润基础上的o是要交给政府的。”

“如此说来，政府岂不又成了房市中一个大的受益者？”

“从某种程度上来说，当然是的，房产涉及到个相关的行业，如果房产崛起的话，那就会带动这个行业的欣欣向荣，也会增加国家税收的来源，前几天看地产报上说：房地产收入占全国gdp的十五分之一呢，这是一笔多么庞大的数字呀，而且现在土地的拍卖价格还在节节攀高，政府的卖地收入也高的惊人。”

“对了，问你个问题，房产的价格到底是由什么来定的？”

“这个问题说白了就两个字：市常现在是市场经济，当然是由市场决定的，不过不排除有人炒作起来的虚高。比如炒房者、媒体、开商、政府……这些都可能会成为房价涨高的因素之一。”

“说明白点呢？”

“先开商将房子出售时，比如现在市场上一般销售的商品房的价格是oo元的话，其价格组成有三部分：一是土地价格，这方面的价格完成是由政府定下来的，一般占总房价的o-o，也就是开商分摊到每平米的房价上的土地价格就达oo元左右了；二是开商的土建成本成管理费用，一般占总房价的o左右，像多层的房子一般是每平方米ooo元左右；三是缴纳给政府的规费、水、电、道路、有线电视……算起来也占o，销售代理费用，余下的就基本是开商赚取的利润了。”

“如此说来，其实房产市场中最大的收益者其实是政府。”

“那是当然，说的更明白点应该是地方政府，国家只是税收方面而已，地方政府收取了这笔钱再用于城市基础设施的建设，总得来说还是回馈于民的，只是最怕的就是有些地方政府将这笔钱用于他处了。”

“前段时间常在中国地产上看到一些关于房管部门的报道，说是某市某房管局的局长抽小熊猫烟，戴o多万元的劳力士表……政府领导能赚这么多钱吗？”

“这报道并不夸张，我以前在另一个南方城市做专案时，兼做前期的企划，也碰过类似的事情。”

“什么事情？”：..

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