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暂时安抚住情绪激动的业主,约定明天下午2点去居委会一楼会议室协商解决双方由来已久的分歧。顾爷爷的电话也到了,那位被打的老人家伤势不算重,头上缝了几针,已经包扎好了,拿了点药正在去派出所的路上。
打架的事怎么处理有办案民警,当务之急是解决东明小区的事。
刚找到苏主任,刚简单介绍完情况,张经理到了,一进门就很委屈地诉起苦。
“苏主任,朝阳,其它物业公司你们不清楚,我们公司的情况你们是知道的。就是担心业主们闹事,这几年一直不敢涨物业费,现在是每月每平米一块四,小区主要是小户型,有九十多平米的,最大的一百二十八,平均下来算一百一,也就是说平均每户每年交一千八。
再算人工成本,平均一个保安一个月四千,我们也是这么跟保安公司结算的,全年一个保安要四千八。一个门岗至少三个人,三班倒么,一个门岗一年光人工成本就要十五万,就需要80户业主一年的物业费。小区东南西北全有门,四个门哪个都不能关,320户业主的业务费就这么没了。”
关掉一个门,一年能省一大笔人工成本。
但不管关闭哪个门都会影响最靠近的几栋楼的业主出入,到时候又不知道会有多少业主闹事。
苏主任微微点点头,拿起笔记下几组数据,示意他继续说。
“保安的人工成本只是一部分,还有保洁、客服、工程及管理人员的人工成本。绿化、基础设施建设和设备维护的费用更大,前年让搞技防,光监控系统就花几十万。电梯要维保,不管有没有坏每年都要给钱,一部电梯5000,一分不能少。”
张经理顿了顿,接着道:“小区是二次供水,供水设施要维护清理,自来水只要带一点点杂质就有业主找。除此之外还有各种税费,这也是一大半开支。而且物业费也就这两年能收齐,以前入住的业主少,根本联系不上人,好不容易联系上,人家又说他没住甚至没装修,磨到最后只收一半。
不管你们信不信,我干了五年物业,开始两年不仅没赚到钱,而且前前后后垫进去四十多万,这两年才稍微好一点,但也只是好一点。如果没有公共区域的广告收益,没有车位管理费等收入,早撑不住了。再退一步说,如果没点利润谁愿意撑?”
在所有物业公司经理中,他的情况也比较特殊。
他以前不是搞物业的,原来是干水电和消防工程,东明小区的水电安装和消防工程就是他做的。
当时东明新村的房价不仅没现在这么高,由于位置比较偏甚至不太好卖,开发商资金链断裂,不得不用小区的房子抵工程款。
土建是大头,房型和楼层比较好的房子被搞土建的老板抢走了,他开始不愿意要那些楼层不高、阳光和户型都太好的房子,结果等他想要的时候又被材料供应商抢走了。
开发商没钱,打官司也没用,最后只能拿小区物业服务的“专营权”,可以说干物业他是半路出家。
苏主任对东明新村的情况比较了解,相信他没从小区赚到多少钱,放下笔问:“把小区的废品承包给人家怎么回事,这不是强买强卖,激化矛盾吗?”
“苏主任,不是您想的那样,其实业主可以把废品卖给外面那些收破烂的,只是不让外面那些收破烂的把车开进去,多走几步路的事,变通一下不就行了。对承包的人我能有个交代,又能多少增加点收入,业主们想把废品卖给谁也是他们的自由。”
这件事保安没处理好,张经理越想越郁闷,又唉声叹气地说:“不就是点废品,还什么反垄断法,那个姓谈的女人太难缠,自以为懂点法就兴风作浪。”
“什么叫太难缠,是你自己没处理好,如果事先跟业主们沟通一下,告诉她们想把废品卖给谁是她们的自由,只是为弥补小区物业管理经费不足不能让外人随便进,我相信大多业主是能理解的。这跟现在的微信公众号是一回事,你又没赚业主们的钱,你是赚外人的钱。”
又是羊毛出在猪身上狗买单那套理论,韩朝阳忍不住笑了。
业主们要“造反”,张经理可笑不出来,苦着脸说:“苏主任,不管怎么说我收了姓包的管理费,这种事只可意会不可言传。”
“让你私下说,又没让你贴告示,说到底还是思想有问题,以为小区物业归你管小区就是你家的?老张,我们公务员都要改变工作作风,都要走群众路线。业主们是你的衣食父母,更应该改变工作作风,更应该走群众路线!”
“是,我……我思想是没转变过来。”
这件事很棘手,必须保证“根据地”的稳定。
苏主任恨铁不成钢地瞪了张经理一眼,猛然抬起头:“朝阳,业主们有哪些诉求?”
“这就多了,首先是公共区域照明费如何分摊,这个公共区域照明费主要是指亮化工程的电费,年龄比较大的业主觉得每天晚上开那么多灯,太浪费。”
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