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一秒记住【xiaoyanwenxue.com】精彩无弹窗免费!对方已经把话说到这个份上,关云天当然不能步步紧逼,他同意继续商谈投资协议,但当天的谈判仅限于一些表面内容,真正的核心问题并未涉及。
晚饭后回到宾馆,因为时间还早,项飞到关云天的房间串门,他对白天谈判过程中的一些细节不太理解,正好借此机会向关云天请教。虽然自己属于暂时借调过来帮忙,项飞认为,既然参与进来,至少应该明白其中一些事情的意义,否则,岂不成了摆设?
“关总,昌达控股在d市投资的是一家养老机构,我也不太明白,一个为老年人提供养老服务的企业,为什么要建在市区比较好的位置呢?”项飞在谈判现场就产生了跟老万同样的问题,只不过他没提出来。
虽然关云天当场做过解释,但项飞认为那不是问题的全部,其中应该还有其他因素,否则,董事长不会因为项目的地理位置不理想,不惜撤销投资意向。
借调项飞到养老项目帮忙,主要目的就是为了培养他的全面管理能力,面对项飞提出的问题,关云天没有正面回答,而是问道“你认为养老项目地理位置不重要吗?”
项飞略带尴尬地一笑,“既然董事长认为项目所处区位很重要,肯定有其道理,我只是不明白个中原因,还请关总明示。”
关云天认为,在成长的道路上,年轻人不怕不懂,就怕不懂也不愿意学习,更怕不懂装懂,所以,他很欣赏项飞这种态度。
“你猜得没错,除了我当场解释的原因,还有个情况不便跟对方明说。”关云天道。
“我就说嘛,如果没有其他原因,董事长不会在这件事情上寸步不让。关总,咱们不会利用养老项目的建设用地做房地产开发吧?”项飞知道关云天以前从事过地产开发。
“你这想象力也太丰富了!不管在哪个位置,那是人家指定用途的建设用地,在那种土地上做地产开发,就踩踏了政策红线,属于违规行为,监管部门随时可以将你拿下。千万记住,再挣钱的行业,也不要触碰法律法规的红线,否则将碰得头破血流,甚至万劫不复!”
“在我这种外行看来,只有房地产开发行业,才特别重视区位因素,除此之外,还有别的原因吗?”项飞仍然疑惑。
“可以明确地告诉你,咱们投资的是养老项目,绝不做房地产开发,但跟商业地产多少有那么一点关系。”
“哦----,商业地产?”项飞看上去更加一头雾水。
关云天知道项飞仍然没明白所以然,他继续解释道“根据过往经验,在地市级城市投资养老项目,市场规模很难把控准确,也许是观念原因,这种中小规模城市的居民,开始都不太情愿来养老机构养老,但随着时间的推移和观念的改变,愿意进入养老机
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构安度晚年的老人将会越来越多,所以,这些城市养老业务真实的市场需求,跟我们做可行性分析时预测的结果往往不一样,这就给项目的投资决策出了个难题。”关云天道。
“可不是嘛,开始市场不大,看见有些老人在养老机构生活的很好,那些观望的老人肯定会动心。这样当然也不错,只是不好确定养老机构的建设规模。”项飞也意识到了什么。
“对呀,如果按照开始阶段的需求确定养老机构建设规模,过一两年需求增加了,你不能再大兴土木吧?如果那样,不仅麻烦,也让外界觉得昌达控股公司决策不科学。所以,我们以往的经验是建设规模一次性到位。”
“一次性到位,但开始一两年,甚至两三年,需求没那么多,会不会造成投资浪费呢?”
“这就是我强调养老项目必须建在城市里区位较好地段的主要原因!至少有两方面好处,第一,就像我当着老万解释的那样,养老项目区位好,有利于老人们进出,方便他们家属的探望,正式运营后,对老人和他们的家属更有吸引力。第二,建设规模一次到位,势必造成一定的投资浪费,只要区位好,可以把开始阶段闲置的建筑对外出租,这就能够为养老机构增加一部分收入,弥补因为投资浪费而造成的损失,如果区位不好,那些闲置建筑无法出租,投资浪费造成的损失根本得不到任何弥补。”
“哦----,”项飞恍然大悟,难怪董事长一再强调项目区位,真是用心良苦!“关总,一般情况下,一个项目有多少闲置建筑对外出租?”
“在开始阶段,地市级城市的养老项目只有百分之五六十的入住率,按照其他地市级城市的投资建设规模,一个项目的总建筑面积在两万平方米左右,你算算有多少闲置面积?如果每平方米每天的租金按一块钱计算,每年的租金收入是多少?”
项飞略作估算后说道“每年三四百万的租金,对昌达控股公司或者昌达集团不算什么呀!”
“养老服务属于微利行业,稍有不慎,在任何一个环节出现管理疏忽,项目就有可能出现亏损,这点钱对昌达控股和昌达集团根本不算什么,但对于某个具体的养老项目,却是一笔可观的收入。”关云天道。
“是啊,对于微利行业,就得精打细算,只要合理合法,任何一笔收入都值得争取。但是,随着人们观念的改变,社会对养老机构的认可度会不断增加,要求入驻养老机构的老人也会越来越多,养老机构怎么处理这一矛盾呢?”
“我们在预测投资建设规模时,是按当地十年之内的最大需求为参照的,所以,养老项目的建筑面积可以满足十年之内的需求,在此期间,可以根据入驻老年人增加的情况,逐渐将租出去的建筑收回来,直至最后全部收回。”
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“嗯,这个办法不仅使闲置建筑得到有效利用,而且尽最大可能杜绝了投资浪费。只是有一点让局外人看不明白,既然养老业务属于微利行业,昌达集团当初为什么要涉足其中呢?我们知道,在昌达集团的实体制造业板块,利润低的项目,根本不可能得到重视。”
以前在新材料分公司,项飞也许从来没关注过这件事,现在借调到这边帮忙,他不免产生这样的疑问,其实同样的问题,陈学良上次也向关云天提出过。
年轻管理人员关心公司的各项业务,这是一件好事,特别像陈学良和项飞这样被重点考察和培养的公司接班人,关云天更希望他们把视野放得开阔一些,即使公司里面跟自己不相干的业务,也要加以关注,毕竟集团公司接班人不同于部门高管,一定要有全局观念,否则,就不可能掌管公司大局。
面对项飞的问题,关云天再次耐心解释道“制造业跟服务行业有所不同,前者面对的市场有很多不确定性,行业竞争激烈,而且往往属于资金或技术密集的行业,自然要追求较高的利润,否则,还没等收回全部投资,市场就没了。后者正好相反,随着社会老龄化状况加剧,市场状况相当稳定,一旦做到足够大的规模,面对的竞争也不是那么激烈,虽然利润较低,只要管理到位,不愁收不回投资。”
项飞连连点头,他觉得董事长的这些思路让人大开眼界,作为对比,项飞认为自己的格局实在太低了!
但关云天觉得这不奇怪,谁都知道不在其位不谋其政,项飞等人只是集团公司的中层管理人员,年龄又不大,他们此前能做好自己的本职工作,已属难能可贵,不关心跟自己无关的事,那是人之常情。这次把项飞和陈学良借调过来帮忙,就是想让他们扩大视野,见识世面,并通过言传身教,对他们进行培养。
“关总,站在你的高度,你认为企业选择项目的原则,除了市场和利润,还有哪些方面需要注意?”项飞是个爱学习的人,聊了这么长时间,他觉得自己跟董事长的距离没那么远了,便趁机请教问题。
“这跟你们学技术不太一样,企业选项目,没有固定的原则,所谓市场和利润,都不是绝对的,有些项目市场和利润都很好,但你不能做,因为还有个政策导向问题。举个例子,在我们创建昌达集团之前,我是烧砖的,当时红砖供不应求,市场非常好,利润也不错,只要做出来,就保证能挣钱,但制砖破坏土地资源,我们意识到那是个早晚要被政策限制甚至禁止的行业,于是果断决定转产。此后,昌达集团遇到的类似事件也不少。”关云天道。
“对企业而言,一个项目是否可行,总得有个原则吧?”
“原则当然有,但并非一成不变,作为企业的决策者,需要审时度势,根据各方面情况作出最恰当的选择。”
(本章完)
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